Maison Verde — пакет 7 вилл, Phase 1

Maison Verde — камерный комплекс из 17 частных вилл с собственными бассейнами на зелёном склоне Тегаллаланга, Убуд, в 5 минутах от рисовых террас (культурный ландшафт ЮНЕСКО). Разрешение на строительство PBG получено.

Предложение — портфель из 7 видовых вилл первой фазы (Phase 1) одним лотом: жилая площадь 56 м² на виллу, совокупная площадь земли под пакетом — 16 соток (≈229 м²/виллу в среднем).

Расчёт цены пакета: общая рыночная стоимость 7 вилл — $1 050 000 ($150 000/вилла, соответствует розничным ценам застройщика). Скидка за опт −$30 000 → $950 000 ($135 714/вилла в среднем).

Скидка за 100% оплату (Full Cash) — дополнительные $70 000, суммарная скидка при полной оплате $100 000. В расчёте доходности ниже используется цена $950 000 (только опт-скидка, без учёта скидки за 100% оплату) — по условию заказчика.

Обновлено 2026-07-28: заменено на финмодель, присланную заказчиком (Excel-файл «(RU) Maison Development 1BDR_», листы «Прогноз (расчёт)/(месяц)/(свод)» + «Конкуренты»), взамен прежней самостоятельной оценки Jarvis Finmodel. Три сценария (пессимистичный / реалистичный / оптимистичный): доля прямых бронирований 15% / платформ 85%, комиссия OTA 17%, налог на выручку (PB1) 5%, вознаграждение УК 18% от чистой выручки, подоходный налог владельца (Pph) 5%, плюс фикс. операционные расходы (менеджер, клинеры, пул-мен, садовник, коммуналка, прачечная) и резерв на ремонт/непредвиденное. Модель считает на цену $140 000/виллу — пересчитано на нашу фактическую цену пакета $135 714/вилла (опт-скидка, без скидки за 100% оплату): доход в $ из модели не меняется (не зависит от цены), доходность = доход / фактическая цена — по той же формуле, что в самой модели.

Реалистичный сценарий — основной для оценки; пессимистичный/оптимистичный — границы диапазона. Доходность пакета равна доходности одной виллы: модель применена равномерно на все 7 вилл, коммерческое предложение не разбивает их по индивидуальным параметрам. Честно: собственные же данные конкурентов в этом файле («Конкуренты») указывают среднюю заполняемость по рынку 60–70% — заложенные в модели 80,3–87,9% выше этого ориентира, разница не наша, а внутри присланного файла, отмечаем как есть. Kill-rule компании (≥10% годовых пессимистично) пройден, но с меньшим запасом, чем в прежней версии сайта (10,5% против ранее заявленных 13,09%). УК/оператор для Maison Verde в источниках по-прежнему не назван — не гарантия дохода.

• Ресепшен и служба по работе с гостями
• Французское кафе и зал для завтраков
• SPA-комплекс с сауной, раздевалками, душевыми и чайной зоной
• Открытая SPA-терраса с горячей и холодной купелями, ледяная купель
• Две йога-шалы, двухэтажный лекционный и массажный центр
• Звукоизолированное пространство для медитаций (≈10 м в диаметре)
• Зона отдыха с очагом, отдельный павильон для уединённого отдыха
• Прогулочные дорожки в ландшафтном парке, парковка 283 м²
• Выход к реке вдоль западной границы проекта

Тегаллаланг, Убуд — тихий зелёный склон в окружении джунглей и рисовых террас, за пределами плотной городской застройки, рядом с основными природными и туристическими достопримечательностями северной части Убуда.

Maison Development (основатель — Илья Кузьмин) — девелопер, специализирующийся на проектах с натуральными материалами, камерной архитектурой и интеграцией объектов в природное окружение.